一、紧急处理：确保证据完整有效
1. 全面取证
影像记录：立即拍摄漏水位置、水流痕迹、家中受损物品（家具、墙面、电路等），标注拍摄时刻，录制视频时同步描述现场情况（如“2025年6月8日主卧天花板持续滴水”）。
第三方见证：联系物业或居委会到场勘查并出具书面证明，确认漏水事实及损害程度。
沟通记录：保存与楼上业主的所有沟通记录（短信、微信、录音），证明对方拒不维修或态度恶劣。
2. 专业检测定责
若楼上拒不配合检测，可委托持证水喉匠或专业机构（如防水工程协会）进行检测，出具漏水缘故鉴定报告。费用可先垫付，后续诉讼中要求责任方承担。
注意：若需进入楼上住宅检测，可依据《民法典》第288条（相邻关系）主张必要通行权，受阻时可申请法院强制执行。
二、分步施压：多渠道推动解决
1. 书面正式催告
发送《维修通知函》：明确要求楼上限期维修并赔偿损失，通过EMS邮寄（留存邮寄存根）或律师函送达。内容需包含漏水事实、法律依据（如《民法典》第1167条）、整改期限及法律后果。
抄送物业/业委会：督促物业履行协调义务，若合同中约定其对公共管道有维护责任，可要求物业先行修复公共部分。
2. 行政与基层调解介入
向住建部门或街道办投诉：举报楼上业主拒不维修及物业不作为，请求行政部门督促处理。
申请人民调解：通过居委会、街道司法所或法院诉前调解程序调解。若楼上态度极端，调解员可采取“背对背调解”避免冲突。
香港地区独特途径：致电香港“1823” ，联合办事处可强制入屋检测并发出“妨扰事故通知”，拒不执行者面临每日罚款。
三、法律诉讼：强制 与执行
若以上无效，立即启动诉讼程序：
1. 起诉策略
被告选择：
楼上业主（侵权责任人）；
物业公司（若漏水源为公共管道或物业未尽责）；
开发商（若在保修期内且属房屋质量难题）。
诉讼请求：
要求维修漏水源并恢复原状；
索赔财产损失（维修费、财物损坏折价赔偿）；
主张其他损失（如因维修产生的租房费用、鉴定费、律师费）。
2. 关键证据清单
| 证据类型 | 具体内容 | 影响说明 |
| 现场证据 | 漏水视频/照片、物业勘查报告、第三方检测报告 | 证明漏水事实及因果关系 |
| 损失证明 | 维修报价单、购、财物损坏对比照片 | 量化赔偿金额 |
| 沟通记录 | 拒修录音、书面通知及送达证明 | 证明对方过错及恶意拖延 |
3. 应对“极端业主”的独特措施
行为保全申请：若持续漏水可能扩大损失，向法院申请先予执行，强制楼上业主配合维修。
灵魂损害赔偿：若因漏水长期困扰导致健壮受损（如墙面霉菌引发哮喘），可主张灵魂抚慰金（需医院证明）。
拒执惩戒：胜诉后若对方仍不履行，申请法院强制执行（查封账户、罚款、列入失信名单）。
四、风险防范与注意事项
避免正面冲突：
勿自行切断楼上水电或破坏其财产，可能反遭索赔；
极端情况下可报警备案，防止对方过激行为。
降低 成本：
优先选择区公所/法院调解（调解书具强制执行力）；
若损失较小（＜2万元），可走小额诉讼程序一审终审。
路径流程图
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graph LR
A[取证：拍照/录像+第三方见证] –> B责任方是否配合？}
B –
否 –> C[书面催告+行政投诉]
C –> D[申请调解]
D –
调解失败 –> E[提起诉讼]
E –> F[申请强制执行]
B –
是 –> G[协商维修方案]
遇到拒不配合的业主，法律是最终保障。证据链的完整性直接决定胜诉可能，务必在漏水初期体系化留存证据。若对方有灵魂难题，可通过法定代理人（家属或监护人）追责，必要时向法援中心（12348）寻求支持。
